عـر.بـي -
إن مفتش للتسجيل لا يقوم بتسجيل العقود و المحررات إلا بعد القيام بتحليلها أو تكييفها من اجل استفاء الحقوق اللازمة، و إعادة التكييف لا يؤثر في صحة و تسمية العقد أو المحرر ، كما يقوم بمراقبة الوثائق المودعة لاجراء التسجيل و مدى مطابقتها للقانون.
لهذا الغرض قسمنا هذا المبحث إلى ثلاثة مطالب خصصنا الأول منه للوثائق المودعة بمفتشية التسجيل و المطلب الثاني للمكاتب المختصة بعملية التسجيل أما المطلب الثالث فلتنفيذ أحكام و إجراءات تسجيل العقارات
المطلب الأول : الوثائق المودعة بمفتشية التسجيل ة الطابع
إن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية يجب أن تتم في شكل رسمي و يجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حر العقد و هذا حسب ما جاءت به المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني وذلك في الآجال القانونية المحددة بموجب قانون التسجيل
الفرع الأول: البيانات اللازمة في الوثائق المودعة
يلتزم الأشخاص الذين لهم صفة تحرير الوثائق والعقود الرسمية بإيداع جميع الوثائق التي نص عليها قانون التسجيل و التي تتمثل في :
الكشوف الإجمالية
لقد نص على الكشوف الإجمالية المادة 153 من قانون التسجيل، يقوم بإعدادها الموثقون و كتاب الضبط و أعوان التنفيذ التابعون لكتابات الضبط و كتاب الإدارات المركزية او المحلية على استمارات تسلمها إدارة الضرائب مجانا و يذكرون فيها :
• تاريخ و رقم العقود و الأحكام الموجودة في الفهرس.
• ألقاب و أسماء الأطراف و سكنهم.
• نوع العقود و الأحكام.
• المبالغ او القيم الخاضعة للرسوم.
• مبلغ الرسوم الثابتة أو الرسوم النسبية المستحقة و المتضمنة قرار بمبلغ الرسوم المدفوعة موقعا بصفة قانونية.
وتودع هذه الكشوف لدى مكتب التسجيل المختص في الآجال المحددة بموجب هذا القانون
وتكون مرفقة بما يلي:
· النسخ الأصلية او البراءات الخاصة بالعقود و المسجلة فيها.
· دفع الرسوم المستحقة.
· بالنسبة لكل عقد عدا العقود الغير قاضية أو الأحكام التي من طبيعتها أن سجل في الفهرس العام أو التي هي موضوع مراقبة، ملخص تحليلي على استمارة تسلمها الإدارة مجانا، تلخص فيه الأحكام الرئيسية للعقد أو الحكم و يحرر في نسختين عندما يتضمن العقد أو الحكم أم نقل أو إنشاء ملكية عقارية أو محل تجاري أو عناصر محل تجاري، وإما بيع آسهم أو حصص في شركة و إما نقل ملكية حق التمتع بهذه الأموال نفسها.
· الوثائق المقدمة خلال سير الدعوى.
الفرع الثاني : الاجال القانونية لايداعها
تستوفي حقوق التسجيل إما بناءا غلى رسم نسبي أو ثابت))) ونعني بالرسوم الثابتة تلك التي تكون فيها الحصة ثابتة بالنسبة لجميع العقود التي لا تتضمن أحكام من شأنها تحصيل الرسم النسبي او التصاعدي))).
حيث تنص المادة 59 من قانون التسجيل على أن :“ العقود الموثقة التي تفتح الحق في الرسوم الثابتة تقدم من اجل تاشيرة التسجيل خلال الشهر الذي يلي شهر اعداد هذه العقود…“. أما المادة 60 من نفس القانون فتنص على انه : ” يجب ان تسجل عقود الموثقين و اعوان التنفيذ التابعين لكتابات الضبط و كذلك القرارات القضائية خلال الشهر الذي يلي شهر اعدادها“.))))
أما بالتصرفات الخاضعة لرسم نسبي الذي يعني ارتفاع تعريفه الرسم بتضاعف القيمة و بالمقابل فان الرسوم النسبية لعقد بنسبة ثابتة للقيم المذكورة للعقود، فعقود الموثقين تسجل في اجل شهر ابتداء من تاريخ تحريرها و التي تحدد بموجب المادة 58 من قانون التسجيل، أما الوصايا فتسجل خلال شهر ابتداء من وفاة الموصين ، اما التصريحات من قبل الورثة او الموصى لهم تقديمها عن الاموال المستحقة لهم او التي انتقلت عن طريق الوفاة في اجل سنة واحدة ابتداءا من يوم الوفاة و تطبيقا لنص المادة 65 من قانون التسجيل.
وإذا أحاز الورثة أموال أشخاص توقوا بالخارج قبل سنة واحدة لا يبقى اجل آخر سوى سنة واحدة تبدأ من يوم الحيازة وفقا لنص المادة 67 من نفس القانون.
و فيما يخص الأموال الموصى بها إلى الولايات و إلى جميع المؤسسات العمومية الأخرى أو ذات النفع العام فالأجل يبدأ من اليوم الذي تقبل فيه السلطات المختصة الوصايا مع عدم تأجيلها إلى سنتين من يوم وفاة صاحب التركة وفقا لنص المادة 69 من قانون التسجيل.
المطلب الثاني: المكاتب المختصة بعملية التسجيل
لقد حددت مواد فانون التسجيل المكاتب المؤهلة قانونا في الباب الرابع تحت عنوان المصالح المختصة بتسجيل العقود ونقل الملكيات ، وبالتالي لا تتم عملية التسجيل الا في تلك المكاتب .
الفرع الأول: العقود و نقل الملكية غير نقل الملكيات عن طريق الوفاة
إن المكاتب المختصة في تسجيل هذه العقود حددتها المواد 75 إلى 79 من قانون التسجيل و هي كالأتي :
• يقوم الموثقون بتسجيل عقودهم في مكتب التسجيل التابع للدائرة و عند الاقتضاء في مكتب الولاية الذي يوجد بها مكتبهم تطبيقا لنص المادة 75 من قانون التسجيل .
• يسجل أعوان التنفيذ التابعون لكتاب الضبط عقودهم ، اما في المصلحة التابعة لمحل اقامتهم واما في المصلحة التابعة للمكان الذي تم فيه اعداد هذه العقود، المادة 75 فقرة 2 .
• يسجل كتاب الضبط و كتاب الإدارات المركزية و المحلية العقود التي يجب عليهم إخضاعهم لهذا الإجراء في المكتب التابع للدائرة أو عند الاقتضاء في المكتب الموجود في نطاق الولاية التي يمارسون بها مهامهم حسب الفقرة 3 من المادة 75 .
• إن محاضر البيع العمومي بالمزاد للأثاث و الأمتعة و السلع و الخشب و الفواكه و المحاصيل و غيرها من الأشياء المنقولة، لا يمكن تسجيلها إلا في المصالح التي تمت فيها التصريحات المنصوص عليها في المادة 163 من قانون التسجيل وهذا حسب المادة 76 من قانون التسجيل.
• يجري التصريح بالنقل الشفوي للعقارات و المحلات التجارية أو الزبائن و كذلك التصريحات عن التنازل الشفوي غن حق المتعلق بإيجار أو استفادة وعد بإيجار يشمل كل العقار أو جزءا منه في المكتب الخاص ،موقع الاملاك ، حسب المادة 77 مكرر .
الفرع الثاني: نقل الملكية عن طريق الوفاة
حسب المادة 80 من قانون التسجيل ، يسجل نقل الملكية عن طريق الوفاة في المكتب التابع لمحل سكن المتوفى مهما كانت حالة القيم العقارية التب يجب التصريح بها .
الفرع الثالث : التصرفات المبرمة خارج الوطن.
يتم تسجيل التصرفات التي تمت في الخارج في جميع مصالح التسجيل بدون تمييز ، فبانسبة للوصايا التي تمت في الخارج حسب المادة 79 من قانون التسجيل لا يمكن تنفيذها على الاموال الموجودة في الجزائر الا بعد تسجيلها في المصلحة التابعة لمحل سمنى سكن الموصي والا في مكتب محل سكناه الاخير المعروف في الجزائر، و في حالة ما اذا كانت الوصية تشمل تدابير خاصة بعقارات موجودة في الجزائر . فيجب فضلا عن ذلك أن تسجل في المكتب التابع لموقع هذه العقارات من دون أن يترتب عن ذلك ازدواج الرسوم. أما في حالة نقل الملكية عن طريق الوفاة فقد نصت المادة 80 فقرة 2 من قانون التسجيل على انه :“ وعند عدم وجود محل سكنى في الجزائر ، فان التصريح يتم في المكاتب التي تعينها ادراة الضرائب. ” وبعد قيام محرري العقود و الوثائق بعملية الإيداع بمكتب التسجيل المختص وفقا للآجال القانونية يقوم مفتش التسجيل بإجراء التسجيل.
المطلب الثالث : تنفيذ أحكام و اجراءات تسجيل العقارات
على مفتش التسجيل القيام بإجراء التسجيل مباشرة بعد عملية الإيداع حيث لا يمكن له تأجيل تسجيل العقود و نقل الملكيات التي تم دفع رسومها بأي حال، وله الحق في الاحتفاظ بالعقد طيلة الأربعة و عشرون ساعة فقط حتى يتمكن من مراجعته من حيث الشكل كما له الحق في رفض إجراء التسجيل في حالة عدم احترام شروطه و إجراءاته ، ولهذا الغرض سنتناول في هذا المطلب نقل الملكية بعوض ى بدون عوض و القسمة المقررة لحق الملكية العقارية.
الفرع الأول : العمليات الناقلة للملكية بعوض
حسب مل نصت عليه المادة 58 من القانون المدني :“ العقد بعوض هو الذي يلزم كل واحد من الطرفين اعطاء ، او فعل شيء ما“. فبموجب هذه العملية ينتقل كل أو جزء من الملكية العقارية .
ففي حالة نقل كل الملكية العقارية قد يكون النقل بمقابل نقدي( بيع عقاري ) او بمقابل غير نقدي ( مقايضة).فيلتزم البائع بالقيام بما يلزم من جانبه لاجراء التسجيل كتقديم مستندات الملكية و تحرير العقد على النموذج المعد للتسجيل و كذلك شهادة الضريبة العقارية و بيان حدود العقار و الذهاب مع المشتريا لى مكتب الشهر العقاري للتصديق غلى الامضاءات في العقد ، وهذه الاجراءات لازمة لكي يكون المحرر صالحا للتصديق)))) سي يوسف زاهية ص 120.نفس المرجع السابق، انظر ، د. محمد حسنين . ص 98 . وتخضع عمليات البيع إلى حق التسجيل النسبي قدره 5 % نسبة للمادة 252 من قانون التسجيل يتحملها طرفا البيع بالتضامن . غير أن الدولة و جمعاتها العمومية تعتبر معفية من الرسم وهذا تطبيقا لنص المادة 271 و 272 من قانون التسجيل . أما في حالة بيع عقارات في حالة الشيوع التي تعذرت قسمتها عينا أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قسمة المال المراد قسمته ببيع في المزاد العلني فيخضع لرسم عقاري يحدد معدله ب 3 % اذا تمت العملية لحساب اشخاص الغير المشتركين في الشيوع وتخقض النسبة الى 1.5 % في حالة ما اذا تمت عملية الاقتناء من طرف احد الشركاء في الشيوع ـ، طبقل لنص المادة 230 من قانون التسجيل و يحدد الاساس الضريبي وفقا للسعر المعبر عنه في العقد بالاضافة الى تكاليف حق الاتفاق و الاشغال التي يستفيد منها العقار مباشرة . أما بالنسبة لعقد المقايضة فقد نص عليه المشرع في المادة 413 من القانون المدني على أن :“ المقايضة عقد يلتزم به كل من المتعاقدين ان يتقل إلى الأخر على سبيل التبادل ملكية مال غير النقود ”. وتجدر الإشارة ان المقايضة تكون إما مبادلة عقار بعقار أو عقار بمنقول أو منقول بمنقول غير أن ما يهمنا هو المقايضة المنصبة على العقار. ففي حالة مبادلة عقار عقار فقد يتم مبادلة عقارات ذات قيمة متساوية أو مبادلو عقارات ذات قيمة غير متساوية فتخضع التبادلات لحق قدره 2.5 %. أما إذا كانت قيمة العقارات غير متساوية يحصل أيضا الحق الخاص على التحويلات بمقابل عن الفارق أو الفائض طبقا لنص المادة 226 من قانون التسجيل .
مثال عن ذلك :قرر السيد ” أ“ تبادل مع السيد ”ب“ عقار مقدر ب 20 مليون دج مقابل اخر ب 15 مليون دج .
أولا : نحسب حق التسجيل المستحق على الفارق
20 مليون دج – 15 مليون دج = 50.000 دج
النسبة المطبقة : 50.000 دج x 5 % ( فرق الانصبة في المبادلات) = 2500 دج.
ثم نحسب حق التسجيل على القيمة المتساوية : 15 مليون دج X 2.5% = 375 دج
أما في حالة تبادل عقار بمنقول قالا موال العقارية هي التي تعتبر أملاك مباعة أما الأموال المنقولة فتكون الثمن. اذا كانت قيمة الأموال العقارية هي الأعلى فإنها تستعمل كأساس لتصفية حق التحويل بعوض للعقار ، اي تخضع لمعدل قدره 5 %.
غير أن الرسوم المطبقة في حالة المبادلة بالنسبة للعقارات الموجودة في المناطق الريفية او التي تكزن الدولة طرفا فيها فأنها تسجل هذه العقود مجانا تطبيقا لنص المادة 271 من قانون التسجيل.
ب- حالة نقل جزء من الملكية : يعتبر حق الملكية الحق الاصلي و الرئيسي الذي يمنخه صاحبه سلطات واسعة في التمتع و التصرف في الاشياء المملوكة له بينما الحقوقالعينية الاخرى لا تعطي لاصحابها سوى سلطات محدودة، هذه الحقوق يطلق عليها اجزاء حق الملكية المنصوص عليها في المادة 844 من القانون المدني و مايليها وهي حق الانتفاع و ملكية الرقبة))). بوقرة ص 35 .
ولهذا سوف نتناول كيفية تسجيل عقد الإيجار و كذا حق الانتفاع و ملكية الرقبة.
عقد الإيجار : وهو عقد عن طريقه يلتزم المؤجر بتزويد المؤجر لخ بالتنازل عن حق التمتع بالحيازة مؤقتا مقابل سعر معين لمدة محددة او غير محددة أو مدى الحياة او يكون عقد طويل.
يقوم مفتش التسجيل و دلك بعد تحليل العقد و التأكد من أن كل المعلومات اللازمة مقيدة فيه، طبقا لنص المادة 138 من قانون التسجيل ، و تعيين محل الايجار و كذا اصل الملكية، و ذكر الثمن ، و مدة الايجار التي على أساسها يتم استفاء حقوق التسجيل.))) دوة
أما العقود المبرمة في الخارج المتضمنة لنقل ملكية أو حق انتفاع فإنها تخضع لرسم قدره 3 %.
وتخضع عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني لرسم ثابت قدره 500 دج.
فالوعاء الضريبي لعقود الإيجار يتم تحديده طلقا لطبيعة العقود ، فالعقود الايجار لفترة محددة : يتكون أساسها الضريبي من سعر الايجار يضاف اليه التكاليف و تحدد نسبته ب 2 % و الذي لا يمكن أن يكون أقل من الرسم الثابت المحدد ب 500 دج طبقا لنص المادة 208 من قانون التسجيل.
عقود الإيجار لفترة غير محدودة : تتكون قاعدتها الضريبية من سعر الايجار في 20 ضعف الايجار السنوي يضاف اليه التكاليف ، و تحدد نسبته ب 5 % .
عقود الإيجار لمدى الحياة: يتكون أساسه الضريبي من 10 أضعاف الثمن + الأعباء السنوية ، وتحدد معدله بنفس طريقة نقل الملكية بعوض للممتلكات العقارية أي 5 %.
عقود الإيجار طويلة الأمد : هي العقود المبرمة لمدة 18 سنة غلى الأقل و 99 سنة على الأكثر ، يحدد أساسها الضريبي بثمن الايجار + التكاليف و يخضع هذا العقد لمعدل 2%.
حق الانتفاع و ملكية الرقبة
لقد نص المشرع على حق الانتفاع و ملكية الرقبة في المادة 844 من القانون المدني و ما يليها ” يكسب حق الانتفاع بالتعاقد و بالشفعة وبالتقادم وبمقتضى القانون. يجوز أن يوصى بحق الانتفاع لأشخاص متعاقدين اذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصاية كما يجوز أن يوصى به للحمل المستكن“.
فحق الانتفاع هو حق استخدام و حيازة الملكية و عليه يمكن أن ينتفع بإيرادات المالك حيث تكون ملكية الرقبة لشخص آخر.
أما ملكية الرقبة هي امتلاك الشخص لملك ما حيث ينتفع به شخص آخر كالإيجار. وتحدد قيمة ملكية الرقبة و حق الانتفاع بالثمن المعبر عنه مع إضافة جميع الأعباء لملكية الرقبة أو حق الانتفاع))) .
الفرع الثاني : العمليات الناقلة للملكية بدون عوض
إن نقل الملكية العقارية بدون عوض يمكن أن يتم بين الأحياء في شكل هبة، كما يمكن أن ينتج بعد الوفاة كالميراث
ففي حالة نقل الملكية العقارية بين الأحياء كالهبة التي عرفتها المادة 202 من قانون الأسرة الجزائري على أنها ” تصرف بين الاحياء بمقتضاه يتناول الواهب حالا و بدون رجعة على كل الشيء الموهوب لفائدة الموهوب له الذي يقبله“
فعقد الهبة عقد مجاني أي تبرع يجب أن يلتقي فيه الإيجاب و القبول.
ويتكون الوعاء الضريبي لحقوق الهبات من قيمة الممتلكات المعطاة غير انه غلى عكس التحويلات عن طريق الوفاة فإذا الأصول الصفية الخاضعة للرسم تساوي الأصول الإجمالية بدون إنقاص الخصوم.
أما حساب الضريبة فتخضع الهبات بين الأحياء لرسم بنسبة 5 % بدون تطبيق التخفيض وهذا حس المادة 231 من قانون التسجيل غير انه يخقض الى 3 % بالنسبة للاموال و الفروع و الازواج ز الاحياء.
أما في حالة نقل الملكية العقارية عن طريق الوفاة فيكون أما عن طريق الميراث أو الوصية غير ان قانون التسجيل في مادته 68 يقضي بان التصريح بغياب شخص يسمح للورثة ممارسة حقوقهم في الميراث ودفع حقوق التسجيل التي ترد في حالة ما إذا رجع الغائب تطبيقا لنص المادة 194 من قانون التسجيل.
ويستوفي مفتش التسجيل الحقوق على أساس تصريحات الورثة أو الموصى لهم عن طريق التركة بشكل مفصل وفقا لنص المادة 171 من قانون التسجيل
ويطبق رسم نقل الملكية عن طريق الوفاة غلى كل التحويلات التي تنجر عن وفاة شخص تاركا وراءه ممتلكاته.
والوعاء الضريبي يمس حق التحويل عن طريق الوفاة الممتلكات الموجودة بالجزائر على أساس مبدأ الإقليمية، وعليه فان هذا الحق لا يطبق على الأموال العقارية المنقولة التي وعاءها المادي بالخارج.
فتحديد الممتلكات بالنسبة للمحلات التجارية ة العقارات يحسب الرسم على القيمة التقديرية المقدمة من طرف الورثة وتخضع أيضا لمراقبة لاحقة من طرف الإدارة الجنائية ، اما بالنسبة للخصوم الارثية و الخصوم الأخرى فيسمح القانون الجنائي بخصم الديون الارثية التي هي على عاتق المتوفى، ولكن من اجل تجنب الغش يغضع هذا الخصم لشروط صارمة و هي :
• يجب أن يكون المبلغ المخصوم واقع على العبء الخاص للمتوفى في يوم افتتاح التركة.
• يجب أن يكون ناتجا عن سند قابل بأنه يكون دليلا في العدالة.
• يجب أن يكون مبررا قانونيا، وهذا تطبيقا لنص المادة 36 من قانون التسجيل.
أما الخصوم التي تظهر بعد الوفاة الا فيما يخص نفقات الجنازة فيسمح تطبيق خصم قدره 50.000 دج جزافيا، وهذا حسب المادة 37 من قانون التسجيل وتتضمنتصفية الحقوق عمليتان :
تحديد حصة كل صاحي حق : حيث يلتزم الورثة بالاضافة الى التصريح تقديمعقد ” الفريضة“ محرر من طرف الموثق لدى مفتشية التسجيل حيث يحدد العقد الحصة الصافية لكل وريث.
حساب الضريبة: تتضمن إجراء العمليات التالية الترتيب:
أ- تطبيق النسب على الحصة الصافية: يحصل حق نقل الملكية بسبب الوفاة بمعدل 5 % حسب كل حصة صافية عائدة و نطبق كذلك ذوي حق. غير انه يخفض إلى 3 %بالنسبة للاصول ة الفروع و الازواج. وتطبق كذلك نسبة 3 % اذا تعلق الارث باصول عقارية لمؤسسة عندما يلتزم الورثة بمواصلة الاستغلال
ب- تطبيق التخفيض :
• يحدد معدل التخفيض من الضريبة المستحقة الذي يستفيد منه كل وارث بقدر 10 % عن كل ولد في الكفالة ايا كان عدد اولاده القصر
وللاستفادة من هذا التخفيض لابد من تقديم:
– شهادة الحياة معفاة من رسم الطابع و إجراءات التسجيل عن كل ولد حي للورثة أو الموصى لهم و ممثلي الذين نوفوا من قبل و إما نسخة من شهادة الوفاة لكل ولد توفي منذ فتح التركة، و تطبيقا لنص المادة 238 من قانون التسجيل.
ج – الاعفاءات : ولقد نص عليها في المواد 239 الى 240 من قانون التسجيل وبعض الورثة من الاموال و الفروع و الزوج الباقي على قيد الحياة من دفع حقوق نقل الملكية بسبب الوفاة على المسكن الفردي الذي كان يشغله الهالك و على ملحقاته المباشرة أيضا، وتعفى أيضا التركات المتأتية من الايداعات لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط او في الحيابات ” توفير السكن“ و المستفيد منها الأصول و الفروع او الزوج الباقي على قيد الحياة، وكل الأعمال الخيرية او التبرعات
الفرع الثالث : عمليات القسمة المقررة لحق الملكية العقارية
القسمة هي عقد يهدف لإنهاء الشيوع عن طريق توزيع الذمة المالية المشاعة بين الشركاء مالكي الشيوع، وتخضع العقود المعلنة لقسمة لقواعد الرسم المتضمنة حق القسمة وأيضا حق الفرق . ونميز حالتين فيما يخص القسمة:
القسمة العادية: ونكون عندما يتلقى الشريك حصة تساوي فيمة حقوقه في المال الشائع موضوع القسمة ، وتصفى حقوق التسجيل على مبلغ الأصول الصافية المقسمة تطبيقا للمادة 20 من قانون التسجيل. أما باقي الأموال الأخرى فتصفى كل منها على أساس قيمتها التجارية الحقيقية عند تاريخ إنشاء القسمة .))) دوة ص90 .91. فقسمة الأموال العقارية و حتى المنقولة تخضع لرسم قدره 1.5 % بشرط أن تكون لها مبررات.
القسمة مع فرق أو فائض في القيمة أو الغير متساوية : ولتحقيق التساوي على الشريك أن يعوض الشركاء الاخرين في القسمة اما :
• دفع مبلغ من المال أو تحمل حصة من الخصوم ( ديون) أعلى من التي كان يتحملها فيخضع حق القسمة المستحق الى رسم قدره 1.5% أما الفرق فيخضع لرسم قدره 2.5%
مثال : في سنة 2007 اشترى السيد (س) و السيد (ع) الة ب 2.000.000 دج بعد سنة قررا قسمة قيمتها كما يلي:
ل (س) 1.100.000 دج و ل (ع) 900.000 دج
الاجراءات القانونية المتبعة في عملية التسجيل تم اضافه الموضوع بواسطة 3ar.be
ليست هناك تعليقات